utile - Constructiile sau lucrarile facute asupra terenului ori bunului altuia

Copyright UTILE

Constructiile sau lucrarile facute asupra terenului ori bunului altuia

CONSTRUCTIILE SAU LUCRARILE FACUTE ASUPRA TERENULUI ORI BUNULUI ALTUIA. (DIN PERSPECTIVA NOULUI COD CIVIL)


 


Este o certitudine faptul ca si acest fascicol de relatii, legat de „problema” constructiilor ori lucrarilor facute asupra terenului ori bunului altuia, necesita si asteapta o reglementare legala mai adaptata conditiilor si nevoilor sociale actuale, nemaifiind suficiente reglementarile existente inca de la nivelul anului 1864.Astfel, desi controversat, noul Cod Civil – adoptat prin Legea nr.: 287/2009, vine cu o mult asteptata reglementare in aceasta materie, care, din pacate, mai bine de o suta de ani, a fost condusa de anumite teorii ale doctrinei si practicii jurisprudentiale.



Ipoteza pe care o avem in vedere in materialul de fata, vizeaza situatia in care o persoana, cu materialele sale realizeaza o constructie asupra unui teren, ce nu-i apartine, ori unele lucrari de adaugire realizate unui imobil apartinand altuia. Cu alte cuvinte, avem in vedere situatia juridica a lucrarilor astfel efectuate, precum si posibilitatile pe care autorul acestora le va avea in continuare.


Dintr-un bun inceput, facem precizarea ca si noul Cod Civil, preia, ca si cel precedent, asa-numita „prezumtie de proprietate, in favoarea proprietarului imobilului”, redata sub forma (art. 579 din noul Cod Civil) „orice constructie este prezumata a fi facuta de proprietarul imobilului, cu cheltuiala sa si ca este a lui, pana la proba contrara”. Foarte important este de remarcat ca in vechea legiuire civila, se folosea aceasta prezumtie pentru „proprietarul acelui pamant” (art. 492 vechiul Cod Civil), ceea ce ne face sa credem ca, legiuitorul in noua forma, stabileste aceasta prezumtie nu numai in folosul proprietarului terenului, ci a oricarui proprietar de imobile (terenuri si constructii).


Asadar, aceasta prezumtie relativa, va dispensa pe cel in favoarea caruia se naste (proprietarul imobilului) de a face vreo proba, ramanand in sarcina celui care contesta prezumtia, a dovedi contrarul.


In continuare, in masura in care se reuseste a se rasturna prezumtia, cu alte cuvinte, a se dovedi contrarul, respectiv faptul ca aceste constructii, lucrari, sunt realizate de un altul, decat proprietarul imobilului, se distinge dupa cum aceste lucrari au un caracter autonom (constructii, plantatii sau orice alte lucrari cu caracter de sine statator) ori, adaugate (acelea care nu au un caracter de sine statator). In egala masura, se face distinctia intre autorul lucrarilor de buna credinta si cel de rea credinta.


Astfel, pentru ipoteza in care s-au realizat lucrari durabile cu buna credinta, proprietarul imobilului, are un drept de alegere, in privinta despagubirilor acordate constructorului, astfel, fie: sa solicite instantei intabularea dreptului sau de proprietate asupra acestor lucrari si sa plateasca constructorului, pretul materialelor si al manoperei, ori, o suma egala cu sporul de valoare adus imobilului. Or, fie sa ceara autorului lucrarii sa cumpere imobilul la valoarea de circulatie ce aceasta ar fi avut-o daca lucrarile nu s-ar fi efectuat.


Observam astfel, ca dreptul de optiune poate fi exercitat neingradit de catre proprietarul imobilului, fiind astfel, liber a alege intre cele doua variante. Cu precizarea, ca acesta in puterea legii (art. 577 Cod Civil), devine proprietarul constructiilor nou edificate, inca de la data incorporarii acestora in sol, iar posibilitatile pe care el le are, sunt impuse dintr-un rationament de echitate, deoarece nimeni nu ar putea fi obligat, silit sa primeasca un bun in proprietate, cum s-ar fi intamplat in asemenea situatii, daca nu ar fi existat si varianta a doua.


O a doua ipoteza este aceea in care, se realizeaza tot lucrari durabile, insa de o persoana de rea credinta, caz in care proprietarul imobilului, are trei variante:  1) sa ceara instantei intabularea dreptului sau de proprietate dobandit prin accesiune asupra acestor constructii noi, urmand ca sa plateasca constructorului, jumatate din pretul materialelor si al manoperei, ori, o suma egala cu jumatate din sporul de valoare adus imobilului. 2) sa ceara obligarea constructorului la desfiintarea constructiei si 3) sa ceara autorului lucrarii sa cumpere imobilul la valoarea de circulatie pe care aceasta ar fi avut-o daca lucrarile nu s-ar fi efectuat.


Astfel, observam ca se naste posibilitatea de a cere desfiintarea constructiilor efectuate, de o persoana de rea credinta, insa in acest caz, se impune a fi autorizatia administrativa de desfiintare.


In privinta lucrarilor adaugate, pe langa distinctia legata de buna credinta, se mai face deosebirea dupa cum lucrarile, constructiile sunt necesare, utile si voluptorii.


In cazul lucrarilor necesare (atunci cand in lipsa lor, imobilul ar fi pierit ori deteriorat) nu se mai distinge dupa buna sau reaua credinta, stabilindu-se ca proprietarul imobilului dobandeste dreptul de proprietate si asupra lucrarilor adaugate, platind insa autorului cheltuielile rezonabile facute in legatura cu lucrarile, chiar si daca imobilul nu mai exista.


Cu mentiunea ca, in cazul constructorului de rea credinta, proprietarul imobilului va putea deduce valoarea fructelor imobilului diminuate cu costul necesar obtinerii acestora.


In privinta lucrarilor utile (atunci candatunci când sporesc valoarea economica a imobilului) – daca autorul acestora este de buna credinta – proprietarul imobilului devine si proprietarul acestor lucrari, urmand a plati valoarea materialelor si a manoperei, ori sporul de valoare adus imobilului.


Daca acesta, este de rea credinta, proprietarul imobilului poate opta intre a pastra aceste lucrari, caz in care va plati jumatate din contravaloarea  materialelor si a muncii, ori jumatate din sporul de valoare adus imobilului sau. In egala masura, mai poate cere desfiintarea acestora, cu readucerea imobilului in starea anterioara si plata de daune - interese.


Totodata se poate cere autorului lucrarilor, atunci cand valoarea acestora este considerabila, sa cumpere intregul imobil, la valoarea de circulatie pe care acesta ar fi avut-o daca nu se realizau lucrarile.


In cazul lucrarilor voluptorii (acelea care sunt facute pentru simpla placere a celui care le-a realizat, fara a spori valoarea economica a imobilului) proprietarul imobilului are dreptul, sa devina proprietarul lucrarilor, fara inscrierea in Cartea Funciara si fara nicio obligatie catre autorul lucrarii.


De asemenea poate, sa ceara obligarea autorului de rea credinta sa procedeze la desfiintarea acesteia, cu obligatia de readucere in situatia anterioara si plata de daune - interese.


In privinta autorului de buna credinta, acesta le poate ridica inainte de restituirea imobilului catre proprietar, cu conditia de a readuce imobilul in starea anterioara.


Prin buna credinta in materia de fata, intelegem a fi o persoana care realizeaza lucrarile, intemeindu-se pe cuprinsul Cartii Funciare in care, la data realizarii lucrarilor, era inscris ca si proprietar al imobilului, fie pe un mod de dobandire nesupus inscrierii in Cartea Funciara, daca, in ambele situatii nu rezulta din Cartea Funciara si nu a cunoscut pe nicio alta cale viciul titlului sau.


Insa cu toate acestea, nu va fi socotit de buna credinta acela care construieste in lipsa sau nerespectarea autorizatiei de construire ceruta de lege.


 Av.Sarchizina Artin



Contact Avocat


Tel: 0722247555 / 0722613203


Sarchizian_legaloffice@yahoo.com


www.srdo.ro