Informatii utile

Antecontract vanzare cumparare

Nerespectarea antecontractului de vanzare - cumparare

Nu putine sunt situatiile in care unele persoane desi au incheiat conventii privitoare la o viitoare vanzare a unui bun, cu o anumita persoana, inteleg sa nesocoteasca aceste conventii procedand la vanzarea bunului catre un al treilea (tert).

Astfel exemplul clasic este acela in care se incheie un antecontract de vanzare - cumparare intre doua parti, iar promitentul vanzator, ignorand antecontractul instraineaza bunul promis prin antecontract catre un tert, evident fara stirea si cu atat mai putin fara acordul promitentului cumparator.

In aceasta situatie, in practica se pune problema: ce sanse ar mai avea promitentul cumparator de a-si mai vedea creanta realizata in natura, altfel spus de a dobandi bunul in proprietate, asa cum se intelesese cu promitentul vanzator.

Inainte de a analiza « sansele » promitentului cumparator, trebuie in mod succint a determina ce anume efecte produce un antecontract. In acest sens, se impune a aminti faptul ca in mod, am putea spune traditional, antecontractul de vanzare cumparare, in forma sa cea mai cunoscuta: promisiunea bilaterala de vanzare cumparare, este privita ca fiind o intelegere intre doua parti prin care acestea se angajeaza reciproc sa incheie in viitor, la pretul stabilit, un contractul de vanzare cumparare privitor la un bun determinat.

Asadar, obligatia care se naste din incheierea acestui antecontract este aceea de a face, respectiv a incheia in viitor contractul de vanzare - cumparare, care este deja proiectat in privinta elementelor esentiale, mai precis, bunul este determinat iar pretul este stabilit. Precizam, fara a intra in detalii, ca obligatia de a face ce revine partilor, nu se rezuma doar ca acestea sa consimta la incheierea contractului de vanzare - cumparare, mai precis sa se prezinte la notariat, ci acestea trebuie sa faca tot ceea ce este necesar pentru incheierea contractului pe care s-au angajat a-l incheia.

Asa fiind, o data stabilit faptul ca incheierea antecontractului naste o simpla obligatie de a face, respectiv un drept de creanta in interesul partilor, se poate observa ca: promitentul cumparator nu dobandeste vreun drept asupra bunului promis si in egala masura, promitentul vanzator ramane bun stapan al bunului promis.

In aceste conditii, promitentul vanzator, ramanand in continuare proprietar al bunului si cel putin practic acesta poate vinde (transmite) bunul unei alte persoane, decat promitentul cumparator.

Insa, asa cum am anticipat, aceasta posibilitate exista doar « practic », deoarece legal, teoretic, o asemenea posibilitate nu este permisa, de vreme ce promitentul vanzator nu este liberat de angajamentul asumat fata de promitentul cumparator, inseamna ca nu poate vinde « bunul promis » unei alte persoane, pentru ca altfel ar insemna sa violeze conventia intiala, fapt total nelegal si imoral.

Cu toate acestea, asa cum in precedent aratam, se intalnesc in practica situatii in care, in pofida existentei unui antecontract inteles cu o persoana, promitentul vanzator (proprietarul bunului) vinde bunul promis unui tert, fara ca in prealabil sa fi cerut si obtinut rezolutiune antecontractuala.

Intr-o atare situatie, se pune intrebarea: ce poate face, juridiceste vorbind, promitentul cumparator ?

Un prim raspuns este acela ca promitentul cumparator, poate cere rezolutiunea antecontractului si obligarea promitentului vanzator (care a violat conventia) la despagubiri.

Totusi, de cele mai multe ori, situatia de care ar profita cel mai mult acesta ar fii aceea de a putea obtine defiintarea actului incheiat in frauda intereselor sale.

Aceasta din urma situatie, comporta anumite discutii, iar o solutie exacta nu poate fi data in mod generic, ci apreciat la speta (in fiecare caz in parte), astfel cu titlu de exemplu, aratam ca in situatia in care tertul ce a dobandit bunul cunostea de existenta antecontractului, actul incheiat intre acesta si proprietar (respectiv promitentul vanzator din antecontract) va fi lovit de nulitate absoluta.

Aceasta sanctiune necrutatoare a nulitatii intervine tocmai datorita faptului ca partile (din contractul de vanzare - cumparare), au inteles sa incheie acest act in dauna promitentului cumparator, altfel spus, sunt autorii unui act fraudulos incheiat in dauna drepturilor promitentului cumparator.

Asadar, conventia de vanzare - cumparare incheiat cu nesocotirea antecontractului de vanzare - cumparare, va avea o cauza ilicita, astfel actul va fi sanctionat cu nulitate absoluta.

Cum am spus, trebuie apreciat la speta daca partile au fost de buna credinta ori nu, iar in functie de acestea, a se efectua demersuri judiciare.

Concretizand situatia, intr-o situatie similara celei de mai sus, promitentul cumparator va putea solicita instantei competente constaterea nulitatii contractului de vanzare - cumparare si obligarea promitentului cumparator a-si executa obligatiile fata de acesta.

Av. Artin Sarchizian